Myös asunto- ja kiinteistöyhtiö voi mennä konkurssiin, vaikkakin tämä on tähän mennessä ollut vielä varsin harvinaista. Tänä vuonna asunto- ja kiinteistöyhtiöiden maksukyvyttömyysmenettelyt ovat kuitenkin yleistyneet. Lisäksi ongelmia on ollut kiinteistösijoitusyhtiöillä, joissa yksittäiset arvottomat tai jopa arvoltaan negatiiviset kohteet ovat aiheuttaneet koko sijoitusyhtiöiden maksukyvyttömyyden. Tarkkuutta ja riskiarviointia, sekä riskeihin varautumista tulee siis lisätä yhtiöiden johdon, yksityisomistajien, että sijoitustoimintaa harjoittavien keskuudessa.
Olemme joutuneet asunto- ja rakentamisoikeustiimimme toimeksiannoissa selvittämään yhä enenevissä määrin asunto- ja kiinteistöyhtiöiden maksukykyyn liittyviä ongelmia. Pahimmissa tapauksissa ongelmilla on jo ollut yhtymäkohta asunto- ja kiinteistöyhtiöiden maksukyvyttömyystilanteisiin, mutta toisaalta parhaissa tapauksissa olemme saaneet aktiivisilla toimilla estettyä edessä siintäviä maksukyvyttömyystilanteita.
Yleisesti ottaen käsittelemämme ongelmat ovat aiheutuneet seuraavista elementeistä:
- Suuret lainaerät sekä investointien rahoittaminen lainalla, osakkeiden arvottomuus
Usein ongelmissa olevissa yhtiössä on suoritettu merkittäviä peruskorjauksia lainarahalla ja/tai yhtiössä on jo sen perustamisvaiheissa jätetty yhtiöiden osakkeita rasittamaan suuri velkaosuus. Kuukausittainen vastike-erä on siten rahoitusvastikkeet huomioiden suuri, tai ainakin liian suuri joidenkin osakkaiden maksukykyyn verraten. Korjausten suorittamisen rahoittaminen lainarahalla on asunto- ja kiinteistöyhtiöissä hyvin tavanomaista. Sen sijaan yksityistaloudesta tuttua investointeihin säästämistä asunto- ja kiinteistöyhtiöissä tapahtuu liian harvoin. Tämä mahdollistaa problematiikan, jossa yksittäiseen osakkeeseen sitoutuvan lainan määrä voi jopa ylittää kyseisen osakkeen arvon. Ongelmat korostuvat maakunnissa ja muuttotappioalueilla, mutta ongelmaa on havaittu myös isoissa taajamissa ja muuttovoittoalueilla. Nämä arvottomat tai arvoltaan jopa negatiiviset huoneistot asettavat merkittävän uhan myös yhtiölle ja sen kaikille osakkaille. Tätä harvoin ajatellaan esimerkiksi yhtiökokouksissa, kun liikehuoneistojen vastikekertoimista pidetään kynsin ja hampain kiinni asunto-osakkaiden toimesta peruskorjauksista ja perusparannuksista sekä niiden rahoittamisesta päätettäessä. Riski muodostuu etenkin siitä, että arvottoman osakkeen omistajalla ei välttämättä ole mitään syytä huolehtia huoneiston vastikkeiden maksusta tulevaisuudessa. Kun vastikkeiden maksu laiminlyödään, siirtyy ongelma kaikkien osakkaiden vastattavaksi. Yhtiö voi toki periä haltuunoton lisäksi vastikkeita omistajilta, mutta tällaisessa tilanteessa omistaja on usein joko maksukyvytön henkilö tai osakeyhtiö, jolloin yhtiöllä ei ole lopulta ketään maksajaa vastikkeille ja ne jäävät kaikkien osakkaiden katettaviksi. Arvottomien osakkeiden myynti tai lahjoitus varattomien henkilöiden tai yhtiöiden nimiin on myös yleistynyt ja törmäämme tällaisiin tilanteisiin toistuvasti. Nämä riskit tuleekin ottaa huomioon ja arvioida jo etukäteisesti yhtiön toiminnassa ja päätöksenteossa.
- Osakeomistuksen jakautuminen pienelle osakasjoukolle, sekä liikehuoneistojen suuret vastike-erät
Yhtiö- ja rahoitusvastikkeiden maksamattajättäminen ei ole mitenkään poikkeavaa. Lähes jokainen yhtiö joutuu jossakin vaiheessa käsittelemään osakkaiden maksurästejä, mutta joissakin yhtiöissä niiden merkitys kasvaa suuremmiksi kuin toisissa. Yksi merkittävä tekijä yhtiön maksurästeihin liittyvän riskin suuruutta arvioitaessa on osakeomistuksen jakautuminen pienelle osakaspiirille. Riskiltään suurimpia ovat yhtiöt, joissa yhtiön omistus on jaettu vain harvoille osakkaille. Tämä on loogista, sillä jos yksi osakas omistaa vaikka 20 prosenttia yhtiöstä, leikkaa hänen vastikkeenmaksun laiminlyöntinsä yhtiön saamia vastiketuloja yleensä yhtä suurella osuudella. Sen sijaan sadan osakkaan yhtiössä yhden osakkaan laiminlyönti voi tehdä vain pienen loven yhtiön tavanomaisesti saamiin vastikkeisiin. Toinen usein eteen tuleva seikka on yhtiöissä sijaitsevat liiketilat, jotka usein toimivat yhtiön ”lypsylehmänä” ja maksavat suuren osan yhtiön vastikkeista sekä etenkin investoinneista. Yhtiöissä on varsin tavanomaisesti korotettu vastikeperuste liiketiloille, jotka ovat monesti myös pinta-alaltaan asuinhuoneistoja suurempia. Etenkin suurten rahoitusvastikkeella katettavien investointien jälkeen liiketilojen vastike-erät voivat olla niin suuria, että niiden maksamattajättäminen voi aiheuttaa yhtiölle maksukyvyttömyyden uhkan jo hyvin nopeastikin.
- Yhtiön talous- ja kassatilanteen proaktiivisen seuraamisen laiminlyönti
Yleensä maksukyvyttömyys on seurausta jostakin arvaamattomasta tai äkillisestä tapahtumasta. Toisinaan joudumme kuitenkin tilanteeseen, jossa näemme, että viestit yhtiön tulevista ongelmista olisivat olleet havaittavissa jo pitkän aikaa, mutta niitä ei ole seurattu tai huomioitu riittävällä tavalla etukäteisesti. Tämä on johtanut lopulta akuuttiin ongelmaan – ilman turvaavia etukäteisiä toimia. Yhtiön johdon tulee olla perillä yhtiön taloustilanteesta ja kassan riittävyydestä yhtiön toiminnassa. Näin toimien yhtiön johto voi välttää kassan karikot jo etukäteen esimerkiksi perimällä ylimääräisiä yhtiövastikkeita. Mikäli tarve on suurempi, voidaan rahoitusjärjestelyt neuvotella pankin kanssa jo hyvissä ajoin etukäteen, jolloin neuvottelutilanne on täysin eri kuin silloin, kun ongelma on jo akuutti. Tällä voi olla merkittävä vaikutus lainan ehtoihin tai jopa lainan saantiin.
- Aktiivisen ja viipymättä tapahtuvan reagoinnin puute maksuongelmien ilmettyä
Reagointitapa ja -nopeus maksuongelmissa on tärkeä tekijä ongelman lopullista merkitystä yhtiölle arvioitaessa. Yhtiön aktiiviset toimet maksuongelmatilanteissa voivat pelastaa yhtiön monelta pahalta. Toisaalta, mikäli nämä toimet laiminlyödään, voi ongelma paisua huomattavan suureksi ja aiheuttaa tätä kautta maksukyvyttömyyden uhan. Aktiiviset toimet tarkoittavat ensinnäkin maksujen aktiivista perintää niitä laiminlyövältä osakkaalta. Perintätoimia voi käyttää myös yhtäaikaisesti esimerkiksi sekä velkomalla saatavia omistajalta että ottamalla huoneisto yhtiön hallintaan. Joissakin tapauksissa maksuvaikeuksille on inhimillinen ja ohimenevä syy. Tällaisissa tilanteissa yhtiö voi neuvotella maksuajasta ja laatia maksusuunnitelman osakkaan kanssa. Tällaisia maksujärjestelyjä käytetään kokemukseni mukaan hyvinkin paljon. Maksujärjestelyt eivät saisi kuitenkaan tapahtua siten, että ne mahdollistavat yhtiön oman maksukyvyn heikentymisen tai aiheuttaisivat jopa maksukyvyttömyyden uhan. Huoneiston haltuunotto on hyvä tapa rajoittaa yhtiölle aiheutuvaa vahinkoa, eikä sen osalta tulisi viivytellä tarpeettomasti. Tavanomaisesti haltuunottoon tulisi ryhtyä heti kun haltuunottoedellytykset täyttyvät. Haltuunoton jälkeen huoneisto voidaan vuokrata ulkopuoliselle taholle ja siitä saatava vuokra voidaan käyttää vastikkeen kattamiseen, sekä ylimeneviltä osiltaan aiempien vastikerästien lyhentämiseen. Tärkeänä elementtinä haltuunotto siis katkaisee ”lumipallon pyörimisen” vastikerästien kasvamisen osalta. Yhtiön johto vastaa vastikerästien seurannasta ja perinnästä. Aktiiviset toimet ovat tältä osin tärkeitä myös johdon oman vastuuaseman täyttämisen kannalta. Mikäli rästejä ei seurata tai peritä, ja tästä aiheutuu yhtiölle vahinkoa, voi tästä seurata yhtiön johdolle jopa henkilökohtainen vahingonkorvausvastuu. Onkin usein sekä yhtiön, että sen johdon edun mukaista, että viimeistään maksuongelmien ilmaannuttua, otetaan viipymättä yhteys oikeudelliseen asiantuntijaan riittävien ja oikeiden toimien varmistamiseksi.
- Riidat ja riitaisuudet
Yhtenä pahimmillaan jopa yhtiön maksukyvyttömyyteen johtavana seikkana on yhtiön ja/tai sen osakkaiden väliset riitaisuudet. Riitaisuuksiin ryhdyttäessä ja niiden aikana, sekä yhtiön että osakkaiden tulisi arvioida, mitkä seuraamukset ovat jos riita hävitään. Osakkaiden välisten riitaisuuksien osalta on todettava, että riidan voittaminenkaan ei auta, mikäli lopputulema on lopulta yhtiön maksukyvyttömyystila. Selvää on se, että asunto- ja kiinteistöyhtiön konkurssissa yksikään osakkeenomistaja ei välty tappioilta.
Asunto- ja kiinteistöyhtiöihin liittyvät riskit ovat kasvaneet ja nämä tulee huomioida investointeja tehtäessä, sekä yhtiön toimintaa pyöritettäessä. Aiemmin pankit ovat pelastaneet ongelmaisia asunto- ja kiinteistöyhtiöitä lainoituksella ja pitäneet asunto- ja kiinteistöyhtiöitä tarjottujen marginaalien valossa lähes riskittöminä. Nyt tilanne on muuttunut ja lainoitusta arvioidaan aiempaa tarkemmin. Ongelmaiset yhtiöt ovat saaneet myös kielteisiä lainapäätöksiä.
Puhtaasti pankkien lainarahan varaan asunto- ja kiinteistöyhtiöt eivät voi siis tulevaisuuttaan enää huolettomasti nojata. Sen sijaan yhtiöissä ilmeneviä ongelmia tulisi arvioida ja kartoittaa ja niihin tulisi varautua riittävällä tavalla etukäteisesti. Jos ongelmia kuitenkin varautumisesta huolimatta syntyisi, niihin tulisi reagoida viipymättä. Myöskin investointeja varten säästämistä tulisi lisätä. Näissä yhtiötä ja sitä kautta yhtiön osakkeenomistajien varallisuutta turvaavissa toimissa asunto- ja kiinteistöyhtiön johdon, asiantuntevan isännöitsijän ja yhtiötä toivottavasti jo riittävän ajoissa avustavan oikeudellisen asiantuntijan roolit korostuvat.
