Mediassa on viime aikoina kirjoitettu paljon asuntojen ja kiinteistöjen arvon laskusta ja siitä, miten asunnot ja kiinteistöt menettävät arvonsa tulevaisuudessa. Arvon laskua tapahtuu jo nyt kasvukeskusten ulkopuolella. Keskustelua on käyty paljon siitä, kuinka Suomeen on kehittynyt asuntomarkkinat, jossa vain kasvukeskukset ja niiden lähiympäristö on turvassa. Asianajotoimisto Fennossa hoidamme paljon perhe- ja perintöoikeudellisia toimeksiantoja ja olemme törmänneet tähän samaan ongelmaan hoitaessamme esimerkiksi kuolinpesien perinnönjakoja tai avustaessamme asiakkaitamme avioerotilanteessa.

Perukirja pohjana perintöveron määräämiselle

Asuntoja ja kiinteistöjä saadaan perintönä ja ensivaiheessa kuolinpesän osakkaiden tulee huolehtia perunkirjoituksen järjestämisestä. Perunkirjoitusta varten asunto tai kiinteistö arvioidaan, yleensäkin kiinteistövälittäjän avustuksella, jonka perusteella asunnon tai kiinteistön arvo merkitään perukirjaan, joka taas on määräävä tekijä perintöveroa määrättäessä. Perukirjan arvojen perusteella määrätään siis perintövero. Pääsääntönä on kohteen arvioiminen mahdollisimman käypään arvoon eli mitä siitä vapailla markkinoilla saataisiin. Kun omakotitaloa tai kesämökkiä laitetaan myyntiin kuolinpesän toimesta, voi tämän hetken ennusteiden valossa olla tiedossa hyvinkin pitkä myyntiaika ja ongelmaksi voi muodostua se, ettei myynnistä välttämättä saada sitä kauppahintaa, mitä on ajateltu ja ensinnäkään sitä summaa, mikä on merkitty perukirjaan. Pitäisi huomioida myös se, että koko kohdetta ei välttämättä saada myytyä vuosikausiin, mutta sen sijaan kohteen kulut juoksevat normaaliin tapaan.

Tästä arvon alenemisesta saattaa muodostua kuolinpesän osakkaille luovutustappiota, mikäli kiinteistön arvo on tullut merkityksi perukirjaan liian suureksi. Perintöveroa ei saada tällaisessa tilanteessa enää oikaistua jälkikäteen. Tämän vuoksi perukirjaa laadittaessa tulisi erityisesti kiinnittää huomiota siihen, että kohteesta on olemassa asianmukainen arviokirja ja mikäli osakkailla ei ole tietoa kohteen kunnosta, syytä olisi harkita myös kuntotarkastuksen teettämistä kohteeseen, jolloin saataisiin tietoon mahdollisimman tarkka arvo kohteesta. Mikäli kuolinpesä osakkaat päättävät jo perunkirjoitusvaiheessa laittavansa kohteen myyntiin, on syytä hankkia arviokirjan lisäksi kuntotarkastuksesta raportti, jolloin myös myyjien kaupanvastuun kannalta on olemassa kaikki oleellinen tieto kaupan kohteesta.

Pääsääntönä on, että asunnosta tai kiinteistöstä tulisi aina saada mahdollisimman realistinen arvio, näin ollen kuolinpesissä saataisiin osakkaiden perintöverotus kohdilleen ja sillä voisi olla positiivinen vaikutus myös kohteiden myyntiaikaan.

Kiinteistöjen ja asuntojen arvostamiskysymykset riidan kohteena

Hoitaessamme avioeroon liittyviä toimeksiantoja olemme huomanneet myös sen, että kasvukeskusten ulkopuolella tontin hankintahinta ja omakotitalon rakentamiskustannukset ovat ylittäneet kohteen myyntihinnan. Näin ollen avioerotilanteessa osapuolille voi syntyä luovutustappiota, mikäli kohteen kauppahinta jää alle hankintahinnan. Tätä ongelmaa esiintyy erityisesti kasvukeskusten ulkopuolella. Yhtälailla avioerotilanteessa yhdessä omistettu asunto/kiinteistö tulisi arvioida mahdollisimman käypään arvoon. Yleensä avioerotilanteessa yhteinen koti laitetaan myyntiin tai jompikumpi puolisoista lunastaa sen itselleen.

Perhe ja perintöoikeudellisia toimeksiantoja hoitaessamme olemme havainneet sen, että monesti riidan kohteena on nimenomaan arvostamiskysymykset. Joskus joudutaan hankkimaan useitakin arviokirjoja kohteesta, jotta kohteen arvostamisessa saavutettaisiin yksimielisyys. Eikä sitä aina saavutetakaan, vaan joskus lopullisen arvon määrittää kuolinpesään tai avioero-ositusta varten määrätty pesänjakaja tai jopa tuomioistuin viimesijassa. Kuolinpesän osakkailla saattaa olla hyvinkin poikkeavat mielipiteet esimerkiksi vapaa-ajan asuntojen arvosta maaseudulla, joskus myös osakkaan näkemys voi olla enemmän tunnearvoon sidottu kuin kohteen realistiseen arvoon. Tässäkin tilanteessa kohteen myyminen voi olla ratkaisu arvon määrittämiseen.

Perinnöstä luopuminen

Tilanne kuolinpesässä voi olla myös se, että asuntoon tai kiinteistöön kohdistuu lainaa eikä kuolinpesässä olekaan varoja lainanmaksuun. Mikäli kiinteistöä ei saada myytyä voi tilanne kääntyä siten, että kulut nousevat helposti suuremmiksi, mitä realisoinnista saataisiin. Olemme myös nähneet tilanteista, joissa, kuolinpesän osakas on saattanut luopua perinnöstä ylivelkaisuuden takia ja viime kädessä perintö on mennyt valtiolle, mikäli kukaan perillinen ei ole ottanut perintöä vastaan. Kuolinpesän osakas ei kuitenkaan ole vastuussa henkilökohtaisesti kuolinpesän velasta. Arvostamiskysymykset tulevat lähestulkoon aina eteen sekä kuolinpesiä tai yksityishenkilöitä koskevissa toimeksiannoissa ja ihmisten olisikin hyvä hakea neuvoja lakimieheltä, mikäli he joutuvat erimielisyyksiin arvostamiskysymyksissä.

Anni-Maija Oikari
lakimies