Olin pientaloasukkaita edustavan omakotiyhdistyksen syyskokouksessa kertomassa ajankohtaisista lakiasioista. Kuulijat olivat pääosin jo iäkkäämpää väkeä. Useimmilla heistä oli todennäköisesti vanhempi 1950-1980 luvuilla rakennettu pientalo. Pientaloasukkaat valpastuivat silmin nähden, kun kerroin kiinteistönkaupan laatuvirhettä koskevasta korkeimman oikeuden tuoreesta ennakkoratkaisusta (KKO:2019:41). Asia tuntui kiinnostavan kovasti. Pientaloasukkaiden mielenkiinnon herättänyt ennakkoratkaisu oli seuraavanlainen:
Asian käsittely Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa
Kiinteistön ostajat vaativat myyjiltä käräjäoikeuteen nostamassaan kanteessa kiinteistön kaupan purkua tai toissijaisesti hinnanalennusta 50.000,00 euroa. He vetosivat kanteessaan salaiseen kiinteistönkaupan laatuvirheeseen. Heidän mielestään kiinteistö poikkesi merkittävästi siitä, mitä asumiskäytössä ylläpidetyltä kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen edellyttää.
Kantajat totesivat kanteessaan, että rakennuksen kellarin sokkelissa ja asuinkerroksen betonilaatassa oli ollut kaupantekohetkellä kivihiilipikeä (kreosoottia), josta aiheutuu terveyshaittaa. Kantajien käsityksen mukaan yhdisteitä pääsee lattiarakenteesta huoneilmaan ilmavirtauksen ja ilmavuotojen mukana sekä kaasumaisesti lattiamateriaalin ja sokkelin läpi. Kantajat olivat voineet olettaa, että rakennus on asumiskelpoinen eikä siinä ole ollut kohtuuttoman kalliita korjaustarpeita.
Kantajien mukaan heillä ei ollut erityistä selonottovelvollisuutta, vaikka ennen kauppaa laaditussa kuntotarkastusraportissa kehotettiinkin selvittämään asbestin käyttö rakenteissa. Heidän käsityksensä mukaan asbestikartoitus ei olisi paljastanut rakenteissa olevaa kivihiilipikeä. Kantajina olevat ostajat eivät olleet hyväksyneet kivihiilipien eli kreosootin olemassaoloa rakenteissa.
Myyjät vastustivat kannetta ja totesivat perustelunaan, että kivihiilipiestä saattaa aiheutua terveyshaittaa, mikäli sitä vapautuu sisäilmaan. He korostivat, että näin voi tapahtua ainoastaan silloin, kun rakenteita avataan. Tämän lisäksi myyjät vetosivat siihen, että kyse oli 1950 – luvulla rakennetusta rakennuksesta, jota ei ole peruskorjattu. Tuohon rakentamisaikaan kivihiilipien käyttö rakennusmateriaalina oli tavanomaista.
Vastaajat katsoivat myös, että kantajat olivat liioitelleet PAH -yhdisteiden vaarallisuutta. He vetosivat siihen, että vain naftaleenin osalta on annettu tavoitearvoja sisäilmalle, ja nekin ovat suosituksia luonteeltaan. Kantajien olisi pitänyt osata varautua siihen, että rakenteista voi löytyä muutakin rakennusajankohdalle tyypillistä, mutta nyttemmin haitalliseksi todettua materiaalia kuin asbestia.
Kreosootissa oleva naftaleeni aiheuttaa ratapölkyn hajun. Vastaajat vetosivat siihen, että ratapölkyn hajua ei ollut havaittu ennen ostajien toteuttamia purkutöitä, eikä PAH-yhdisteiden pitoisuuksia ollut mitattu ennen rakenteiden purkua. Myyjät katsoivatkin, että rakennuksessa ei ollut ollut terveyshaittaa kaupantekoaikana. Kaupantekohetki on maakaaren mukaan ratkaiseva ajankohta, kun arvioidaan kiinteistön kaupan oikeudellisen virheen olemassaoloa.
Käräjäoikeus yhtyi kantajien näkemykseen PAH -yhdisteiden pääsemisestä sisäilmaan. Kreosootin suuri määrä rakenteissa aiheutti jo yksinään näin ollen terveysriskin, eikä käräjäoikeuden mukaan sillä ollut ratkaisun kannalta merkitystä, että naftaleenipitoisuutta ei ollut mitattu sisäilmasta. Käräjäoikeus katsoi, että kreosoottia oli päässyt huoneilmaan jo kauppaa tehtäessä. Kreosootin poistaminen rakenteista oli käräjäoikeuden mukaan ainoa varteenotettava vaihtoehto tilanteen korjaamiseksi.
Käräjäoikeuden tuomion mukaan kiinteistön kaupassa oli olennainen virhe ja kiinteistöä koskeva kauppa purettiin. Myyjät valittivat tuomiosta Turun hovioikeuteen. Turun Hovioikeus oli yksimielinen, kun se pysytti Varsinais-Suomen käräjäoikeuden tuomion kiinteistön kaupan purkamisesta.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätös asiassa
Ennakkoratkaisussaan korkein oikeus (KK0) päätyi tässä riita-asiassa kokonaan erilaiseen johtopäätökseen kuin alemmat oikeusasteet kumoten hovioikeuden ratkaisun.
KKO katsoi, että ostaja voi perustellusti odottaa, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on nykyään kielletty terveysriskin takia, jos tuon aineen tai materiaalin käyttäminen on rakennusaikana ollut yleisesti hyväksyttyä.
Kivihiilipikeä on käytetty laajalti kosteus- ja vesieristeenä rakennuksissa ainakin 1950 -luvulla. Ainetta esiintyy muun muassa kellarikerrosten lattiarakenteissa, muuratuissa seinissä ja muuratuissa välipohjissa. Kivihiilipien ja esimerkiksi asbestin käsittely rakennus- ja purkutöissä edellyttää suojaustoimenpiteitä, koska niiden käsittely voi johtaa siihen, että huoneiston sisäilmaan pääsee terveydelle vaarallisia ainesosia.
Tässä tapauksessa ostajat olivat asuneet talossa neljä vuotta ilman, että he olisivat havainneet terveydelle vaarallisten aineiden kulkeutumista sisäilmaan tai edes tavallisuudesta poikkeavaa hajua. Vasta kun ostajat olivat ryhtyneet purkutöihin, heille selvisi, että kreosoottia oli käytetty kellaritilan sokkelissa ja välipohjarakenteissa rakennusmateriaalina. Jos ostajat eivät olisi ryhtyneet rakenteita purkamaan, niin he olisivat todennäköisesti vielä tänä päivänäkin tietämättömiä kreosootin olemassaolosta.
Korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan rakennuksessa ei ole käytetty kivihiilipikeä rakennusajankohtana tavanomaisesta poikkeavalla tavalla. Kiinteistössä ei ollut laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että rakennuksen rakenteissa on kivihiilipikeä. Sen jälkeen KKO arvioi, että haihtuuko rakenteissa olevasta kivihiilipiestä terveydelle haitallisia yhdisteitä huoneilmaan siten, että kiinteistössä on tämän takia virhe.
KKO:n ratkaisun perustelujen mukaan huoneilmaa ei ollut lainkaan tutkittu ilmanäytteiden avulla. Kantajat eivät olleet antaneet välitöntä näyttöä kreosootin olemassaolosta huoneilmassa. Kreosootin hajua oli havaittu vasta rakenteita avattaessa. Korkein oikeus pyysi asiassa vielä erikseen Valviralta lausunnon.
Valvira totesi, että vanhoissa rakenteissa kiinteässä muodossa tai pintakerroksen alla oleva kivihiilipiki ei yleensä aiheuta terveyshaittaa, jos haitta-ainetta sisältäviin rakennekerroksiin ei ole koskettu. Jos kivihiilipikikerroksen päällä on muita tiiviitä materiaalikerroksia, PAH-yhdisteitä ei juuri kulkeudu huoneilmaan. Vanhan kivihiilipikikerroksen pintaosa on passivoitunut ja sen läpi haihtuu hyvin hitaasti kaasumaisia yhdisteitä. Kun pintaosa rikotaan, sen alta paljastuvasta uudesta pinnasta haihtuu merkittävästi enemmän ja nopeammin kaasumaisia yhdisteitä.
Valviran lausuntoon tukeutuen korkein oikeus katsoi selvitetyksi, että vanhan rakennuksen rakenteissa rakentamisaikana tavanomaisesti käytetystä kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin – ilman rakenteiden avaamista.
Korkeimman oikeuden mukaan oli jäänyt näyttämättä, että kreosoottia olisi haihtunut tai kulkeutunut huoneilmaan ennen rakenteiden avaamista. Asiassa ei siten ollut näytetty, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitetty kiinteistönkaupan laatuvirhe.
