Omakotikiinteistö muodostaa tyypillisesti merkittävän osan yksityishenkilön varallisuudesta. Siksi kiinteistön myyminen tai ostaminen ovat usein taloudellisesti suurimpia yksittäisiä oikeustoimia yksityishenkilön elämässä.
Myös kiinteistön mahdollisilla laatuvirheillä voi olla sekä ostajan että myyjän näkökulmasta yllättäviä ja taloudellisesti tuntuvia seuraamuksia esimerkiksi mittavien korjaustarpeiden ja myyjään kohdistuvien kaupanpurku-, hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimusten muodossa. Kaupankohteen ominaisuuksien mahdollisimman perusteellinen tunteminen sekä niitä koskevien tietojen tuleminen molempien kaupan osapuolten tietoon auttaa säästämään kumpaakin osapuolta ikäviltä yllätyksiltä tulevaisuudessa.
Lähtökohtana myyjän laaja tiedonantovelvollisuus
Kiinteistön kaupasta säädetään maakaaressa, jonka laatuvirhettä koskevat pykälät asettavat myyjälle varsin laajan tiedonantovelvollisuuden koskien kaupankohdetta. Kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa silloin, jos kiinteistö ei vastaa myyjän siitä antamia tietoja tai myyjä on jättänyt ilmoittamatta jonkin kiinteistön ominaisuutta koskevan seikan, jonka hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää, ja annetun tiedon tai laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Toisaalta merkittävätkään puutteet kiinteistön kunnossa eivät muodosta virhettä, josta myyjä joutuisi vastuuseen, mikäli ne ovat ostajan tiedossa ennen kauppaa.
Myyjän tiedonantovelvollisuus on siinä mielessä ankara, että kiinteistössä katsotaan olevan virhe silloinkin, kun myyjän antama virheellinen tieto johtuu hänen omasta erehdyksestään esimerkiksi kiinteistön rakenneratkaisujen suhteen. Lisäksi myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan yleisesti pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä, eikä myyjän tiedonantovelvollisuutta rajoita se, että myyjä on todellisuudessa esimerkiksi omistanut kiinteistön vain lyhyen ajan tai ei ole itse käyttänyt kiinteistöä lainkaan.
Ostajan tarkastusvelvollisuus tasapainottaa myyjän vastuuta
Vaikka myyjän tiedonantovelvollisuus on kattava ja ostaja voi pitkälti luottaa myyjältä saamiinsa tietoihin, ostajalla on lain mukaan velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kauppaa. Ostajan tarkastusvelvollisuus rajaa myyjän tiedonantovelvollisuutta. Ostaja kantaa riskin huolimattomasta tai liian suurpiirteisestä tarkastuksesta. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän on tiennyt tai joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa.
Lähtökohta on, että ostaja voi tarkastaa kiinteistön itse aistinvaraisesti käymällä läpi kiinteistön fyysiset ominaisuudet siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, kuten rakenteiden avaaminen. Jos ostaja kuitenkin kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaitsee epäilyttäviä seikkoja, kuten esimerkiksi kosteusjälkiä seinissä tai jos myyjän antamat tiedot viittaavat kiinteistön mahdolliseen vaurioon, ostajalle muodostuu velvollisuus selvittää asiaa tarkemmin. Tällöin voi olla aiheellista esimerkiksi käyttää asiantuntija-apua tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä, tarvittaessa vaikka rakenneavauksia, ennen kaupantekoa. Ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheenä seikkaan, josta oli havaittavissa viitteitä jo ennen kaupantekoa, mikäli hän ei tällaisessa tilanteessa ryhdy selvittämään asiaa tarkemmin.
Turvallinen kiinteistökauppa sopijapuolten yhteisenä päämääränä
Kiinteistön ominaisuuksien tarkka selvittäminen kiinteistökaupan yhteydessä on kummankin osapuolen etu. Tässä yhteydessä kannattaa etenkin vanhempien kiinteistöjen osalta käyttää asiantuntija-apua ja harkita myös mahdollisuutta rakenneavauksiin erityisesti ns. riskirakenteiden kohdalla kiinteistön kunnon selvittämiseksi. Tällöin kaupankohteen hinta voidaan määritellä sen todellisia ominaisuuksia vastaavaksi ja riski myöhempiin riitaisuuksiin tai vasta vuosien jälkeen paljastuviin virheisiin pienenee.
