Isännöitsijäntodistuksen merkitys taloyhtiöasioiden tietolähteenä on merkittävä. Todistuksessa kerrotaan taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilanteesta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista. Henkilö, joka ei ole koskaan asunut taloyhtiössä tai ei tunne muutoin taloyhtiön toimintaa, saa isännöitsijäntodistuksesta monipuolisen tietopaketin taloyhtiön asioista.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi muun muassa tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista.

Asunto-osakeyhtiöasetuksessa (osakehuoneiston pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetussa asetuksessa) määritellään tarkemmin isännöitsijäntodistuksen sisällöstä. Isännöitsijäntodistukseen on merkittävä tieto hallituksen selvityksistä yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeista.

Taloyhtiön hallituksen on annettava kirjallinen selvitys yhtiökokoukselle kokousta seuraavan 5 vuoden ajanjaksolle sellaisista kunnossapitotarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti esimerkiksi yhtiövastikkeisiin. Näin arvioidut kunnossapitotarpeet tulevat kaikkien osakkaiden tietoisuuteen ja niistä voidaan käydä keskustelua yhtiökokouksessa. Selvityksen perusteella ei kuitenkaan tehdä päätöksiä korjaushankkeiden käynnistämisestä. Kunnossapitotarveselvityksen tarkoituksena on edistää kiinteistön kunnon seurannan ja hoidon suunnitelmallisuutta tietoisuutta lisäämällä.

Hallituksen on kiinnitettävä huomiota siihen, että kunnossapitotarveselvitys perustuu riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin kiinteistön järjestelmien ja rakennusten kunnosta. Jotta hallitus pystyisi esittämään tällaisen kunnossapitotarveselvityksen, on usein perusteltua teettää asiantuntijalla kuntoarvio ja varata sitä varten talousarvioon rahoitusta. Vaikuttaa siltä, että kunnossapitotarveselvityksen merkitystä ei ole aina ymmärretty eikä siihen ole haluttu panostaa. Tämä koskee varsinkin pienempiä taloyhtiöitä.

Isännöitsijäntodistukseen kirjattavilla tiedoilla kunnossapitotarpeesta on merkitystä myös henkilöille, jotka eivät tunne taloyhtiötä ja harkitsevat osakehuoneiston hankkimista taloyhtiön rakennuksesta. Millaisia kunnossapitotöitä taloyhtiössä on luvassa? Ja onko niillä mahdollisesti vaikutusta yhtiövastikkeisiin ja kuinka paljon? Näitä asioita mahdollinen uusi osakkeenomistaja pohtii mielessään.

Taloyhtiön osakehuoneistoista kiinnostuneet ostajat saavat siis isännöitsijäntodistuksen myötä käsityksen siitä, millaisia kunnossapitotöitä 5 vuoden ajanjaksolle on luvassa. Kun he ovat sitten muuttaneet taloyhtiön osakehuoneistoon ja käykin pian ilmi, että taloyhtiössä on yllättäen tulossa isoja kalliita kunnossapitotöitä vaikkapa alapohjarakenteissa olevien kosteusvauriokorjausten myötä, ollaan helposti ongelmissa.

Asunto-osakkeet taloyhtiöstä ostaneet vetoavat näissä tilanteissa asuntokauppalaissa säänneltyyn salaiseen taloudelliseen virhevastuuseen ja vaativat yleensä hinnanalennusta myyjältä. Asuntokauppalain 6 luvun 20§:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenevän odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Taloyhtiön ja osakkeenomistajien etujen mukaista on panostaa kiinteistön kunnon seurantaan ja kunnossapidon suunnitelmalliseen toteuttamiseen.

Juha Saarimäki
Asianajaja